#rahapodi: Kiinteistösijoitusten kuolinkellot soivat? Vieraana Heikki Palmu | #rahapodi 333

Jadam! Rahaporni jakso, kolme, kolme, kolme. Mitenkään tämä luku tarkoittaa?

Mä sanon, että se tarkoittaa kuolinkelloa ja kuuntele nyt tänään.

Kenelle ne soi tänään?

Ei minä tiedä.

Meillä on aiheena. Tietty aiheena, voisiko se liittyy jotenkin siihen?

Voisan se tosiaan liittyy. Eli aiheena tänään kiinteistöisiin sijoitusten kuolinkellot soivat.

Tähän on laitettu kysymysmerki, mutta ehkä sen kysymysmerkin voidaan ottaa pois.

Me ollaan kuulevinasta ääntä täällä jo.

Niin, kumiseen korvien välissä.

En tiedä mistä se johtuu.

Mutta sen pidemmittä puhetta tänään näetteemme ollaan taas samalla puolella sohvaa.

Sarkataan sitä, että meillä on joku loistava vieras täällä tänään.

Ja tänään se meidän loistava vieras on veritakseen, kiinteistöisiin sijoitusjohtaja Heikki Palmu.

Tervetuloa.

Kiitos kutsusta ja katsotaan, pystynkö tuomaan vähän akustiikka-levyjä teidän kuolinkelloihin.

Ja saadaan ainakin kysymysmerki pidettyä sitten tänään.

No toivottavasti näin.

Esittelisitkö lyhyesti itsesi, että kuka sä oot ja mistä sä tuot ja minne sä ajattelit mennä seuraavaksi?

No toivottavasti tulen verita selkevakuutuksesta.

Eli yksi neljestä työeläkeyhtiöstä yrittäjien eläkevakuutta ja erotutaan hyvällä palvelulla.

Ja jos musta muutama sana, niin verrattain pitkä historia erityyppisestä kiinteistöisiötysyhtiöstä, pörsino-teroitus sellaisista.

Ja yhtä suomalasta rahasto, kiinteistörahasto on myöskin vetänyt muutaman vuoden.

Ja nyt sitten tarkastelen näin instituutionaalisen sijoittain näkökulmasta, miltä kiinteistömarkkina näyttää.

Paisaid-puolelta, eli sä ymmyy mitään vasata.

En mä en myy, eli sä saat palveluita myytyä sinulle.

Kyllä, kyllä.

Eli meillä on jonkin verran kansainvälisiä rahastoja ja sitten on suorisia sijoituksia Suomessa ja myöskin epäsuorisuomessa.

Eli ehkä koko me nähden ollaan kuitenkin suht näkyvä toimija markkinalla ja uskoista melko hyvä näkemys siitä,

että mitä niinkuin on balisti kun sitten tää on suomenkin tasolla kiinteistömarkkinasta tällä hetkellä ajatellaan sitten.

No mitäs pari vuotta sitten oli rai rai käynnissä kiinteistöboomi, kovaa jyskytti.

Nyt on korot, inflaatio, ehkä alhaiset vuokrausasteet, rakennusprojektit umpi jäässä,

sillä nyt ollaan tultu semmoisesta festareista grapulaan tässä vuoden kahen aikaspektorilla.

Huomaako sen siellä?

Kyllä se huomaa, mutta äläkätyy hieno koko pajatsa.

Kyllä, kyllä, kyllä. Toki sen huomaa, mutta ehkä sitten taas jos katsoo näin instikansilmin,

niin toki tää on pitkäintäsi jottamista ja näin klassisesti ylisykliin ja hajotetaan muuten,

että sitten jos toki media seuraa, niin siinä voi aika paljon olla pinnalla ehkä sen kuluttajan näkökulma

ja tavallaan sen, että miten se omaa asuntolainen aikana takolla vuokralla ja mihin euriborit mennään muuten,

että sinällään markkina on kaikkien tähän myylärykseen sotaan, koronaan, inflaatioenergiihintoihin

ja muihin nähden verrattain rauhallinen siinä mielessä.

Sukeleetaan tähän aiheeseen. Sää edustat ammattimaista kiinteistösiottoja,

niin minkälaisin instrumentteihin ammattimainen sijoittaja voi sijoittaa?

Nyt totta kai on se yksittäinen kiinteistö, mutta varmaan harvoin ostatte yksittäistä kiinteistöstä.

Kiinteistöt, mihin kaikkeen yleensä voi tästä kiinteistömarkkinaan sijoittaa?

No ehkä jos se verran vähän tällaisen koulukirjamakusta tekstiin, niin perättästään voi jakaa

itse kiinteistöpuoleen tai siihen kiinteistövelkaa ja näissä molemmissa voi olla suoran kiinni

tai sitten ei pääse suorasti eli voi olla listattu tai sitten listamaton.

Kiinteistöpuolella tarkataan, että se on osakeomista enää?

Niin, eli vaikka me ostetaan suora kiinteistö, eli tavallaan se on suoraan meidän tasessa

ja me hallinnoidaan ja tehdään sitä.

Näin, tai sitä annatte realkaa jollekin projektille?

Kyllä, kyllä.

Ja kuostaa jonkun kiinteistö.

Kyllä, joka tekee sille taikojaan.

Juuri näin, tai joku uudelle rahoitus tai tällainen.

Meistä tehdään muutta tavallaan, että ehkä jos meitä on kiinteistö sijoittamista, niin

velkaa on yksi tapa olla osana oikeastaan siinä markkinassa, koska toki klassisti,

jos miettii kiinteistö sijoittamista, niin siinä vierran pääomankäyttö on melko

keskeisessä osassa alunnoinenkin historiallisesti.

Usein sillä tavalla, että näitä kiinteistöä paketoidaan vähän isommiksi

kiinteistö tästä korttelista, ostat jonkun tietyn osuuden tai joku

ehkä tämmöinen valmis paketoittu tuoteni siihen, että

velkarahoitusta vai miten se homma toimii?

Varmasti kaikkea näkee markkinoilla, että toki on paljon pienempiä sijoittajan rahastoja,

mitkä voi olla muutaman projektin varassa, ja sitten on valtavia jättäjä,

missä me puhutaan sitten miljardioomaisuuksista,

missä on erityyppistä hajautusta, se voi olla maakohtasta tai se voi olla segmenttikohtaista,

se voi olla sen kiinteistötyyppiin liittyvää, eli tällainen koresiotus,

eli todella varmaan vakata kassavirtaa lähellä korkosiotusta tai tämmöinen

opportunistinen kiinteistö.

Mikä on koresiotus?

Tällainen, jos me toletaan vaikka tämä teidän hienot toimistilla

tässä sähäisinkin keskustassa, ja olisi vakavaranne vaikka vaikka julkinen

käyttää pitkällä kassavirralla, täysin inflaatio on suojattu,

inriksikorotukset menee läpi, niin sitten me ollaan lähellä niin kuin

esim. me voidaan ajatella, että hetkinen onko tämä kiinteistötus

niin kuin lähempänä korkopaperia, niin kuin sitten osakeriskiä.

Ja sitten sinne toisessa päässäni, mitä siellä on?

Ehkä tällainen todella opportunistinen kohde löyhillä sopimuksilla,

mikä on viivutettu tappiin asti, ja sitten korrelaatio voi olla.

Eli konkreettisemmin niin joku Sunnycar Street,

vai mikä se nyt oli, ja autokaupahalli, jossa

vuokraajan käytännössä konkurssissa, joka toinen viikko,

ja toista ostajaa sille, ottajaa sille tilalle ei ole,

ja se on viivutettu 90 prosenttivivulla, niin siinä olisi riski.

Joo, juuri näet, kyllä näissä varmasti kannattaa harkintaan käyttää sitä.

Mutta oliko myös sillä tavalla, että osahan varmaan vasta power pointti,

että tähän tontille, missä on pelkkää hiakkaa tällä hetkellä,

tulisi joku iso hieno projektini, sen tyyppisiin,

mikä se varmasti on myös?

Joo, ehkä sitten, jos miettiin ammattimasta markkinaan,

niin toki se yleensä voi nivoutua johonkin juuri siihen hetkeen olevan,

että esimerkiksi tällä hetkellä voisi olla joissain maassa

joku opiskelja-asuminen vapautuu, ja siihen liittyen

on tietty tällaista ostopipelinein lähdetty tekemään.

Eli sijoittajalle presentoidaan, että meillä on vaikka tämä Euroopan maa

tältä alueelta opiskelja-asumista, tämä on yksikö koko.

Kassavirta tulee tästä, se on ehkä valtion takamaan viime kädessä.

Siihen mietitään se rahoitus, miten se hoituu, mikä se rahoituksen hinta on.

Sitten siihen haetaan pääomia, ja se lähtee tavallaan se rahasto siitä liikkeelle.

Siinä on joku pitoa-aika, ja totta kai tavoiteet,

millä sitten myöskin eksitoidaan, jos puhutaan suljetusta rahastosta.

Ja tavallaan siitä sitten sijoittaa tekepäätöksiä, että haluuko lähteä mukaan

tai ei uskoako siihen idean, mutta kyllä yleensä on vähän pidemmälle

vaikututujen mietittyä, että kyllä yleensä jonkin tyyppinen

tällainen pipeline on pystyisä, ettei pelkkiä ideoita ostata sitten kuitenkaan.

Miten sitten mietitään yksityissijat ja ollaan kympi tonnista,

kymmenen miljoonaa, niin mitä sijoitusvaihtoehtoja tällaisille on käytännössä olevassa.

Jos haluaa kiinteistöihin, haluaa mukaan ammattimaisen kiinteistö sijoittamiseen.

Eikö haluaa itse kruunteliksi?

Kyllä, kyllä. Toki on monentyyppisiä rahastoja, ja rahaston rahastoja.

Ehkä oleellis näissä olisi katsoa se, että mihin se korreloi myöskin

ja mikä rahoitus siellä on oikeastaan taustalla.

Mietitään sitä, että totta kai voisi ottaa esimerkiksi pörssään

noterattuun kiintäisyyhtiön, mutta klassisesti ihan se korrelaation

lähempänä osakemarkkinaa, kun sellaista tasasta

kiinteistö sijoituksen tavallaan tuottoa historiallisesti.

Jos me katsotaan vaikka Suomessa, niin melko hyvin hän se on pysynyt ikään kuin siinä,

että siinä on korot kiinteistöt ja sitten meillä on osakkeet,

ja se menee siinä välissä, ikään kuin taas samassa sitä sijoitussalkkua.

Vähän niin kuin hybridään.

Niin, kyllä, kyllä, juuri näin.

Ja toki sitten liittyen siihen instrumentiin, että jos siellä on

enemmän vipu-käytössä tai siellä on käytetty tällaista taloudellista

insinöörityötä, niin sitten se alkaa olemaan

niin kuin siellä lähempänä osakepuolta sitten ei ole.

Joo, ja sitten eli siis pörssyyhtiöitä, jotka on siis

keskittyä kiinteistön bisnekseen ja siis tavallaan niiden

pyörittämiseen, jota en mä tiedä mitä näitä nyt on,

mutta Ruotsissa on nämä tyypillisesti on pörssylistattu

ja nämä kiinteistön lainausmerkeisen rahastot.

Kyllä.

Ja Suomessa taas ei.

Täällä ne on tällaisia alternative investment funda,

AIF-tyyppisiä rahastoja, jotka on periaatteessa kuin

tavalliset rahastot, johon sä periaatteessa siirretään,

että sä merkkaat niitä siirtämällä rahasumpankkitililta,

tämän rahaston pankkitilille ja näin,

mutta näitä lunastuksia ja merkintöä voivat tehdä vain

neljästi vuodessa ja näin pois päin.

Kyllä, kyllä.

Ehkä se, mikä tuosta niin kuin mainitsen matta,

niin sitten myöskin se, että jos verrataan näitä tavallaan

rahastosijoittamista täällä ja savoimessa rahastossa

tai sitten pörssyyhtiötä, että miksi nämä arvostuserot on

ollut vaikka tällaisia, niin siinä on toki taustaa se,

että kun se on pörssään oterattu ja sä pystyt päivittäin

käymään kauppaa sillä, niin siinä on se likviditeetin hinta,

mikä tavallaan ajaa sitä, että ne tuotot näyttävät

myöskin erilaiselta.

Miten se tarkoitat?

Tarkoittaa käytännössä sitä, että jos on tai tavallaan

tämä sijoitusyhtiö omistaa, vaikka kun kiinteistyy,

niin nähän ei ole likvidejä, eli myyntiprosessist on

pitkiä muuta.

Kyllä.

Ja silloin jos sijoitusyhtiö joutuu kantamaan sen riskin

siitä, että vaikka kaikki suurin osa rahoista lähtee vaikka

tällä päivämäärällä pois, niin silloinhan se näkyy

siinä hinnassa, tavallaan ja siksi osakekurssit

käyttäytyy eri tavalla, kun vaikka tämmöinen rahasto,

missä on tietty pito, että jos on suljettu, niin se on

kymmenen vuotta vaikka rahat kiinni.

Jos sun avoin rahasto, niin kun tuotei sit, niin siellä

voi olla vaikka lunastukset pari kertaa vuodessa,

kolme kertaa vuodessa riippuen vähän rahastosta.

Ja ehkä jos ne on ihan voimia rahastoihin vielä,

niin ne on toki ollut niin kuin hyvätuotessi ottajalle,

koska siinä on päässyt ikä kuin tähän ammattimaisen

markkinaan mukaan, ihan kohtuullisella niin kuin

pääomapanoksilla, mitä aika se on ollut tarjolla.

Ja nähdään esimerkiksi Suomessa lähtenyt kehittymään

tässä kymmenen luvua alussa 2012,

että tulen ensimmäiset.

Se haastehahan tietenkin nyt, että kun tämä on

koko aika ollut, perhettäisiin olla korkoaikaa,

ja nyt tulee ensimmäiset tilanteet, missä me ikään kuin

testataan sitten, että miten tämä toimii, tämä kuvio.

Nopeen kysymys, jos sanat, että nämä

pörselistatut yhtiöt, niin siinä on

likviditeettiriskin, mutta eihän sitä ole,

koska nähän on pörselistattu, ja jengi hän

myy niitä, ja sitten ne menee, että se

firmana, niin sehän ei tarvitse reaalisoida

yhtään mitään.

Kyllä, juurina ehkä se, että jos katsoo vaan

tuottoja, että miten esimerkiksi pörselistatut

kiinteistöyhtiöt, mikä niiden tuottoon nyt

vaikka alkuu yksi, versus vaikka rahastot,

niin mistä tämä ero johtuu, niin se

tavallaan selittää sen.

Nyt pitää hyppytä pakittaa siihen, että mikä se

ero on, että...

Sä mainitsit tämmöisettä suljetut.

Kyllä.

Ja onks tarkoittauksessa sitä, että niiden hinta

ei oikeastaan tässä korkojen nousdassa

hirveästi esiheilahdellu vielä, koska niin

harvemmin arvostetaan, mutta taas sitten

semmoiset, jotka on listattu pörssissä,

niin niiden arvo testataan joka päivä,

ja se ei tarkoita välttämättä niiden

omistusten arvoa, vaan se arvo,

millainen siellä käydään pörssissä, että se

sustanssiarvo voi eroa siitä pörssiarvosta

aika radikalistekin.

Joo, se on juuri näin, ja toki tämä,

en tiedä, onko hirveän helppo selittää,

mutta toki kun tavallaan rahastolla on

mahdollisuus, että se ikään kuin

pääomaan ei lähde sieltä pois.

Ja jos me ajatellaan vaikka tämän

myös suljettuun rahastoon, että se tuotto

ehkä...

Niin siis suljetus- ja rahastossa on se

hyvä puoli, että siellä teillä lähdet

pääomat vekeet.

Kyllä.

Ja se miitataan siellä eksitissä, mikä se

vaikka kymmenen vuoden pitoja on puhuttu.

Joo, näin.

Sitten jos me mennään tähän niin kuin

avoimeen rahastoon, niin sielähän se haaste

on tietenkin se, että jos tulee paljon

lunastuksia, niin sehän voi ahjoittaa

tavallaan kierteen, että vaikka

pääomia olisi hyvin, niin

silti on jo tulee pakkomyyntä

ja pakkomyynit voi ajattua semmosia

tilanteeseen, missä välttämättä

ei ostaa ja ole.

Ja tyypillisesti ajattua niin.

Kyllä.

Ja se voi olla, että valuaatiossa

käy samaa aikaan jotain, ja se voi

ahottaa myöskin sen, että sitten

jos se on velkavipuukäytössä,

että kovenaantit esimerkiksi

nämä lainanehdot rikkontuu ja tulee

lisälyhenyksiä tai jotain muuta.

Eli siinä voi käydä näin niin kuin

sijoittaa nekökulmasta niin, että vaikka

se rahasto on hyvä, mutta jos se

lähtee pääomia pois, niin se voi

ahjoittaa ikävän tilanteeseen.

Ja mitä sitten vaikka tämmönen

avoinen kiintässä sijoitusrahasto

eikö ne voi ottaa vain lisää

velkaa tällä hetkellä ja maksaa

sillä ne lunastukset pois?

Periaatteessa kyllä ja periaatteessa

ei, että tyypillähän näissä

markkia on varmaan menee niin, että

juuri siinä kohtaa näiden

kiintästöjen tavallaan, että jos se

on kiintästöjen, mitä vaikka ei ole

vielä rahoitettua, sen rahaston

sisällä, niin niihin on haastavaa

saada lainaa, että ne on kuitenkin

kiintästö, rahoituskohdistuu

niihin kiintästöihin ja varmasti

pankit vaikka tässä tilanteessa

katsoo viime kädessä, että se

lainaa vaikka siitä vuokrakassa

virasta maksettavissa sitten.

Jotenkin tuntuu, että nyt siellä

markkinailla on kolmen tyyppisiä

rahastoja ainakin, tämmöiset

pitkät ammattimaiset

kiinteet, jotka vaikka

kymmenen vuoden juoksojan

päässä sitten...

Closed ennen, eli suljitut

rahastat joo.

Sitten on tämmönen avoinen, missä voi

ainakin nyt neljä kertaa vuodessa

sitten ostaa ja myydä näitä osuuksia.

Ei oo ihan kaikissa.

Mutta se on toinen ääripää.

Sitten on taas nää pörssilistatut,

missä se kauppa käydään periaatteessa

vaan sillä osakkeilla,

jotka ei välttämättä kuitenkaan

heijasta sitä substanssiarvoa,

mitä on siellä.

Jotta tämä ei oo

yhtään sen helpompaa,

niin sitten on vielä, että mihin se itse

rahasto tai yhtiö sijoittaa.

Siellä on paljon eroja, esimerkiksi

limitilat, esimerkiksi tämän vaikka

Rahapodistudio, tässä on siis ponda

taustalla, tästä

kiinteistön

vuokranantajana.

Sitten on toinen

esimerkiksi asunnot,

tai sitten joku tontti,

eli pelkkin tonteihin,

tai joku muu sitten, että

näilläkin on paljon eroni,

minkä tyylistä soittoisa

saat päivittäin, että

olisiko nytten sitä laittaa

sijoituksiin tai

velkarahat?

Sano sinun hintani, me tarvitaan sitä.

Tuleeko tämmöisiä nyt?

Hyvä kysymys.

Segmentti puoleen taustatuksena on se,

että toki toimisto, asunnot

ja liikettilat on ne klassiset,

ja nämä varmaan mistä on lähdetty liikkeelle.

Nyt me varmaan ollaan tunnistettu,

että segmenttejä taitaa laavaajaa 30

tällä hetkellä, ja toki se on näiden

esimerkiksi toimistojen tai liikettiluen

alaset.

Siellä voidaan olla

datacenterit esimerkiksi,

siellä voidaan olla asumisen alla

erityyppisiä, vaikka jos topiskeliä asuminen,

senioriaasuminen.

Sitten meillä on yhteiskunnalliset kiinnistöt,

eli siellä voidaan olla erityyppisiä

paloasemia.

Siellä voidaan olla sote- ja juttuja ihan mitä tahansa.

Tavallaan

sijoittaa näkökulmasta markkinaahan

todella paljon eriytynyt siinä mielessä,

että meillä on erityyppisiä

tuotteita, mitkä korreloivat hyvin eri lailla,

ja sitten niissä on myöskin se riski

tuottoprofili hyvin erilainen.

Eli ääripäässä me ollaan vaikka

datacenteritan tällaista infrasioottamista

enemmän, eli pitkät sopparit

kaikki yläpitokulut saavat

vietyä läpi vuokrallaiselle,

eli ollaan tällaisen infraympäristössä,

ja sitten toisessa päässä me ollaan vaikka

kilpailussa asuntuta toimistomarkkinassa,

missä välttämättöinflatiö suojaa,

ja tavallaan se spektrisi välillä on aika

aika laaja.

Tämä on varmaan nyt tehdä laaselle ammattimaiselle

ottajalle, on tämä iso spektri näitä

vaihtoehtoa, mutta sitten taas

kuluttaja asiakkaalle siellä ei ole

joku jotain muutama mahdollisuus,

niin missä näissä

yleisiin, missä luokissa tällä hetkellä

sä näet

haastavia tilanteita tai ongelmiin

tai jopa niitä kuolin kelloja, mitä me

tässä mainistettiin tuota jaksailussa?

Joo, ehkä sellainen

ottamat suoraan segmenttiikaan

se, mikä ehkä markkinoilla näkyy

myöskin aika paljon tällä hetkellä, niin

paljon on sekä kotimaisia, ulkomaisia

jotain, mitkä ikään kuin odottaa sitä stressitilannetta.

Et jos mietitään vaikka avoimien

rahastoja siihen... Mikä on stressitilanne

keinteisten markkinoilla? Se on hyvä kysymys ja

ehkä joku vuosi sanoi, että me ollaan nyt

jos se näärellä, mutta se tarkoittaa

ehkä sitä, että sillä yksittäisillä rahastolla

tai sillä toimialaa on stressitilanne siinä,

eli siellä on vaikka vivutuksen tai

esimerkiksi rahoitus umpeutuu vaikka syksyllä

ja käydä uudelleen neuvot tulee voi olla, että

ei vaikka saa sitä tai ehdot on sellaiset, että pitäiskeksi

jotain.

Tämä on stressitilanteen määritelmä

ja sitten se, että

näitä rahastoja sijoitteen on aika paljon,

mitkä yrittävät nyt hyötyä tästä tilanteesta

ja ehkä meille näkyy niin, että

niitä hyötyjä on jo niin paljon, että

se ei ole pelkästään tekeä sen, että jos hyviä

tuotteita tulee markkinoille, niin mä uskoin, että

ostaa ja löytyy. Onko se niin

lähintatasolla, mitä käytiin vaikka vuositten,

niin ei, mutta se, että tämä ei ole mikään

putoava veitsi siinä mielessä.

Haskalintu on nyt paljon odottamassa

jotain stressitilannetta.

Siis onko kaikkella nyt rahaa

massi, tästä on täynnä odottamassa

siitä tilannetta?

Kuitenkin kun tähän miettii korona

ja se ottaa muuten, niin kun tähän on lähdetty,

niin kyllähän rahastojen tilanne on ollut hyvä.

Eli kassas on ollut sijoituksia

ja tavallaan LTV-tasot, kuitenkin

finanssikrisi, eli puhutaan velkaasteesta,

paljon on vivutettu,

niin nähän on ollut kuitenkin aika maalteellisella

tasolla. Eli se on, että kyllähän

finanssikrisi toisen, että miettii rahaston

regulaatiota, miten niitä säädellään

ja miten siellä voidaan toimia, niin kyllähän

se on työllinen, kun sijoittajalle paljon suojaa

juuri tällaisen tilanteeseen, mikä nyt on käsillä.

Onko kuulinkin ollut peruttu nyt?

No kyllä mä niinku itse suhtautuisin

niinku paljon niinku maalteellisemme

markkina, että tietenkin oletan, että

syksyn näyttää paljon, että mihin suuntaan

tää menee, johtuen toki siitä, että tää on

äärimmäisen jälkisyklinen.

Eli jos miettii vaikka alkovuotta Suomen

osalta, niin kauppaa ei juurikaan käyty,

niin kun kauppaa ei käydä, me ei saada

datapisteitä, me ei tiedetä mikä se

päivän hinta on. Eli me voidaan

todeta, vaikka Suomessa on todettu, että

tuottovaatimukset, eli on noussut prosentin,

eli hinnat on laskenut riippuen vähän

matematiikasta, mutta vaikka noin 25 pinnaa

20 pinnaa, miten sen haluaisitte tulkita.

Mutta kun ne ei tehdä kauppaa, niin eihän kukaan

tiedä, että mikä se päivän hinta

perteessä on, ja me tiedetään sitten

puolen vuoden päästä, että missä markkina

meni. Mikäs on muutun tuntuma? Mä kysyn nyt

tässä datapisteesta, että kaikki haluan nyt

tietää, että vaikka kämpien hinnat,

kaikki tietää, että nyt ei olla niin kuin

jossain tuolla, ennen kuin korot lähti, kun ne

on noussut. Ja vaikka nyt kämpien hinnat

on jonkin verran tullut alaspäni,

heitä nyt joku muutu tuntuma,

vaikka asunto,

asuntoihin liittyen,

toimitilat, niin ei kukaan nyt niistä

niin kiinnostunut, mutta asunut,

että mikä on semmoinen realistinen

hintatiputus tällä hetkellä, mitä

ollaan vaikka huipuistulta?

Toi on todella hyvä kysymys, ja varmaan

valmistvastausta ei ole, että varmaan näin

tässä, joska ei vain sen oppikirjan

varmasti näin, että se on se riski,

tuon korko plus riski premio, mistä sitten

tulee tavallaan, mikä se uusi tuottavaati

on, eli paljon se nousee, paljon sitten hinta laskee.

Jos miettii kuluttaja näkökulmasta,

niin paljon on näkynyt tätä laskentaa,

että on ikään kuin laskettu, että

jos on paikka se yhdeksiket pinnaa

velkaa sitä asunnon arvosta ja päivän

Neuribori, että mikä on vaikka osto voima

suhteessa sitten vuoden takaisin, ja

tässä tähän löytyy myös niitä laskentaa.

Se on juuri näin suunnille, mutta se,

että tuleeko se täysmäärä senä, ja mikä se

hinnuttelu on, niin

tämä jää oikeastaan nähtäväksi, ja mikä sen

muutoksen nopeus on, ja sitten taas

toisaalta miten eri osa markkinat kaupungistuminen

kaikki nää, niin kuin tavallaan trendit,

mitkä ajan sitä kysyntää myöskin.

Yksin palakrillaan, Mahu nyt tietää sitten,

mikä sun mielestä pitäisi olla

sitten se, niin kuin

tämän tota

alennuksen sieltä huipuista tällä hetkellä.

Jos nyt puhutaan ihan yleisesti vain Helsinki

ja asunnot.

Me ollaan tässä nyt koommista alueen,

kyllä kyllä.

Mä veikkaan, että se

vastaus löytyy se, että jostain keskivälistä.

Mitään?

Heikki keskivälistä.

Kyllä kyllä.

En halua lähteä sitä tarkimispäin

kuulemaan, koska se tosiaan

liittyy niin tarkasti sitten siihen kaupunkiin,

siihen markkinaan, siihen tuotteeseen

ja rakenteeseen,

että

se me tiedetään ihan niin kuin varmasti, että

uudelle hinnuttelu on käynnissä, mutta

se lopputulos on niin, ei tiedetä niin

en mä halus siihen spekuloissa enääpäin.

Tässä

tavallaan, jos paketetaan vähän,

no letetään tämän

perspektiiviin, niin meillä on ollut

siis keskuspankin määrällisestä

elvitystä finanssikriisistä lähtien,

eli rahaa on syytetty

markkinoille, niin se tää on niin kuin tuttu juttu.

Markkinoilta on ostettu pois

käytännössä kaikki valtioiden

lainapaperit

EKP-taseeseen ja rahat on

jätetty markkinoille. Tässä on

niin kuin periaatteessa kiihtyvän tahtiin

kohtaan pari vuotta sitten,

niin kuin koronakriisin jälkeen sen aikaan

kun korot käytännössä tuli alas

ja oli negatiivisia

ja näin on ollut

markkinoilla sen huikea tarve

löytää vähän riskisiä

jotain tuottavia sijoituskohteita.

Ja tässä ympäristössä

niin sanotut alternatiivirahastot on

niin kuin niitä on syntynyt

kuin sieniä sateella. Ja näitä alternatiivirahastoja

on muun muun muassa

kiinteistörahastot ja

esimerkiksi metsää ja infrat

ja muut.

Markkinat on

valoheittimen ja kynttilän

avulla etsinyt, yrittänyt

löytää sijoituskohteita, joissa

ei ole osakeriskiä, mutta

joka kuitenkin tuottaa jotain

haittua sellaista 3-4 prosenttia

jostain.

Ja näin olen myöskin tämä

kiinteistöbusiness on kasvanut

aivan hemmetisti. Meillä on

Suomessa visiin tällä hetkellä

16.

Rahastonilon

Oulass-Bankkinen mun mielestä

opetää joku kolmas

joka näyttää on tuottanut

ilon vipuosella set

25, 30 ja 40 prosenttia

eli rahasto on

ottanut omiin nimensä lainaa

sijoitustoimintaan

tuottaakseen näitä

tuottoja

ja sitten osat myöskin

pystyvät, nämä rahastot pystyy

myöskin ottaa siis lainaa ihan sitä varten

että just lunastuksia pystyy

maksamaan. Ja nyt sitten kun ollaan

tultu, tämä on ollut se alamäki,

kun korko on mennyt nollaan

ja näin, ja nyt sitten

kun korot on lähtenyt pysty suoraan

nousuun, niin

tavallaan näiden

arvostustasot on hellisemmässä

kaikkea, koska ne on kuin bondit, eli kun

peruskorko nousee, niin se tarkoittaa

että diskonttono korko kasvaa

ja kun sä sillä

siirretään tulevia kassavirtoja, tähän päivään

niin niiden arvohan tänä päivänä

laskee roimasti, varsinkin

kun on mennyt suunnilleen

nollasta 3 prosenttia.

Ja tota ja

tämä on nyt sitten, niin kun näkynyt

esimerkiksi Ruotsissa, kun paljon

näitä pörssyyhtiöitä, niin

ne on ollut

aikaan sitten, siis muutama vuosi sitten

100 prosentin premiolla, siis

tasearvoonsa nähden, eli kun ne

on kertonut

yhtiökokoksessa, että hei että

että meidän tasearvo on

100 miljoonaa

tai miljardi,

niin niiden pörssiarvo on ollut siitä tuplat.

Nyt, tämä tilanne on

muuttunut, nyt se on käytännössä

ja noin raffisti puolittunut, tai siis

että se markkinahinta on puolet

siitä tasearvosta,

ne on nämä pörssylistetut. Sitten me ollaan

Suomessa näitä enimmäkseen

yksityisiä teille, nyt näitä

rahastoja, joita voi lunastaan

merkitä neljästi vuodessa.

Ja näiden arvoon

ei ole varsinaisesti

edes liikahtanut.

Joku näistä suomalaisesta rahastoista

oli tullut tässä alkuvuonna

6 prosenttia alas, mutta siis

se on siitä huipusta.

Sen rahaston huipusta, kun nää

pörssylistetut fermat, niin ne on ne

kaksi kertaa tasearvo, ja nyt ne on

puolet tasearvosta, eli niistä on

lähtenyt 75 prosenttia

arvostuksista tuhkana

tuuleen.

Niin tämä on nyt ehkä

tämä X-PoC-johon

tuoli, mihin me nyt suhtuu ollaan laitettu,

että mitä

ja että onks tässä nyt

käymä se niin, että

nämä koska

näiden esimerkiksi suomalaisten

kiinteistörahastojen

salkkuja arvostetaan neljästi

vuodessa jonkun kolmannen osapuolella

osapuolesta,

mutta ne on teollisuudet badeja

tuttuja, että keskenään

tai mitä ikinä

me ollaan puhuttu siitä, että täällä on tyhjiä

kiinteistöjä keskusta täynnä

sen takia, että vuokratasoja halutaan laskea,

koska jos lasketaan vuokratasoja

niin sitten myöskin näiden

kiinteistöjen arvostustasot

laskee, ja sitten tarkoittaa sitä, että se

rahasto ottaa 20 prosenttia hitiin,

niin pidetään mielun minne

tyhjänä, koska tämä kriisi on

tämä sylissä

tämä homma, niin onks tässä nyt sellainen

pitkän

alustuksen

jälkeen, niin onks tässä nyt

siis näen, että

minä Matti Meike Läinen, mulla on jo

kukkaisväsortsit jalassa, ja flipflopit

myös, ja

tukka takana elämä edessä

ja reiska naamassa

lähessä Lomille, tässä tulee

kesäkuun viimeinen päivä, se on siis

vuosinjäljenneksen loppu

pitäisikö minun ennen kuin minä lähesin

minun 60-jalkaiselle paatille

polttaleja rihoa, niin

lunasta

kaikki kiinteistysiotukset?

Siinä olet varmasti ihan oikeassa,

että tuo eron nimenomaan

jos tuotus on...

Et pitää lunastaa?

En sanoo missään

nimessä niin.

Ehkä sellainen näkökulma tohon, että

täysin oikeita

analyysiä muunelta osin, mutta

sitten

tidoltavallaan voi olla myös se näkökulmat,

koska noin lunastusikkunat ja lunastusten

saamiseen voi mennä niin pitkään aika, että

tässä voi olla myös se, että se oma lunastus

osuu tietyllä tavalla siihen kohtaan,

milloin se on kaiken alimillaan sitten arvostettu.

Et kyllä minulla on luottokin

testoarvioit siihen markkinan näkemykseen,

että sit jos nyt tekee lunastuksen

varmaan riippuen rahastosta,

sinä voi mennä puol vuotta, sinä voi mennä vuosiin

en perhdyt sääntöihin tässä

niin kuin sen pidempään, mutta...

Kerätään niitä sääntöjä siinä mielestä.

Tässä on hyvä pointti.

Nämä AIF-rahastot

on sellaisia, että

niissä

siis periaatteessa voit pidä,

lunastuksen ei tarvitse

tapahtua heti, vaan sitä voit pidätellä

kunnassa, että saanut myytyy

tarpeeksi tavaraa, että sä voit

maksaa sen lunastukseen.

Siinä siis voi käydä kestää vaikka kuinka kauan.

Ja sitten vaihtoehtoisesti

joillakin on joku talon breaker, että jos

rahaston arvostaa yli 30 prosenttia

tulee lunastuksia jonkun

neljänneksen kohalaan, niin ne voi

viheltää sen pelin poikkiin

ja periaatteessa sen takia.

Kyllä, ja toki rahaston voi laittaa myöskin,

mutta se on tietenkin todella huono

signali siinä mielessä.

Ehkä taustana

vielä se, että mitä sanoinkin, että toisaalta tähän

kriisin lähdettäessä, niin tilanne oli

niin kuin muoneilta olisin hyvä mutoot ihan oikeassa,

että jokinhan tässä ei hinnottelun puolesta,

että se toki on

niin kuin tuossa näistä.

Niin siis, koska nämä pörssiyhtiöt on tippunut

3-4 sosaa

ja nämä tavalliset rahastot,

jossa on tämä neljännes vuosittainen

lunastosmahdollisuus, niin ne on vielä

niin kuin siellä Ootamheim

tondeilla suunnilleen.

Ehkä tuossa mä kiinnittäisin sijoittain

siihen huomiota, että mikä nimenomaan

on se velkarakenne siellä rahastossa

ja toisaalta mikä on se segmentti

ja miten se pärjätään tyyppisessä

markkinaan ympäristössä.

Tavallaan haastan on siltä se,

että ne eivät hirveän läpinäkyviä aina,

että onko tilinpäätökset julkiset.

Ja nähdäänkin esimerkiksi edes quartallitasolla,

että mikä se arvomuutoksen,

että jos nyt vaikka tulee, että kuinkko

sen tuotto on ollut tämä, niin tieteekö sijoittaja,

että mistä se, koska kiinteistöön kokonaistuotto on

tämä realisoitumaton arvomuutos,

mikä tuliset arvomäärityksestä

ja sitten tämä kassavirta-tuotto.

Eli jos se on nolla, niin silloin

että vuokratuotto, niin ne tuokassa

virta tulee ja se on se, mikä tulee

sen ehkä vähän penkominen on paikallaan kyllä.

Sitten on pakko ottaa kiinni siihen,

mitä sanoit tuosta, niin kun tilojen pitämisenä

tyhillä, niin siihen en kyllä usko.

Joskus on varmasti ehkä näin

voinut olla, mutta se edellyttää se,

että markkinaa semmoiset todella

dominoja vai jollain alueella.

Ja kyllä tämä bisnes kuitenkin elää

siitä vuokrakassavirasta.

Ja tietyllä tavalla, että jos ottaa vaikka

vähän vastaan tavallaan siinä

vuokrakassavirassa, niin kyllähän kiinteistöarviot

se katsoo myöskin sitä vajaa käyttöä sinne

kiinteistössä, eli noin se ei

niin kuin mun mielestä toimi.

Voisiko tässä olla kyse siitä, että

sanotaan vaikka Helsingeskusta, täällä on

monta eri tahoja. Täällä on kartalin.

Kaikki pitää sitä

fronttia, sitä lista hintaa

ylhäällä.

Pitä data pisteet poissa

sillä tavalla, että ne

tuijottaa viikottaisessa videopuholusta

toisiinsa, että kukaan

ei lipeettä sitä rintamasta.

Että täällä ei oikeasti

kukaan tuole hintaa nyt Prime-paikalle

pitkällä vuokrosopimuksella,

koska se iskee meihin kaikkiin ja

nämä lounaat jää sen jälkeen pitämättä.

Ei pidä paikkaiset, kyllä mä tämän melkein

ammun alas ja Suomen on kuitenkin,

jos miettiin vaikka viime vuosien

transaktioita, niin noin puolet on ollut

ulkomaistraha ja meillä on

todella läpi näkymä markkina kuitenkin.

On teekö sekin huolestuttavaa, että

ulkkaritkin on tullut tänne näin.

Oistan tuolta

Alvaralloon jääkuutioon ensin kutsutin vanhan

pääkonttana, joka seisoo tyhjillään.

Alkaa nyt siitä.

Siellä jäädytään jotain pop-apravintolla

tai jotain ihan epätoivosi juttuja.

Sitten kun käveleet Aleksanderin

katsoa, niin se vaan on.

Että nyt kun katsotaan oikealle ja

vasemmalla, niin tuolla on niin kuin vuokrattavia

tiloja. Siellä on jotain ulkomaan

kielen nimisiä, jotain tosi

hienoja, sure, jotain

tyyppisiä, et san

tyyppisiä kiinteistöfirmaa

ja omistaa. Ja tota vakavannäköisiä

bisnestyyppejä

kuva ihan niin kuin näin ja että

vuokrataan. Siellä on tyhjä tilaa

niin kuin pilviin pimeä ja

tämä etätyä tuli

jäädäkseen koronajäljiltä.

Miten ihmeessä nämä arvostukset

voi ylipäätänsä enää olla

niin kuin näillä tasolla kuin mitä ne on.

Pakko haastaa vähän.

Niissä nähdään painetta. Se on ihan selkeä

ja kuten puhuttu siitä, että tuottavaatimukset on

nousussa koronan nousun myötä.

Ja sitten vielä koronan nousu.

Niin kuin tavallaan mittaamatta

tai vielä ei tiedetä, että paljon tulee läpi

ja paljon ne viime kädessä ne alennukset

on. Pakko ottaa tohon kiinni

tuohon niin kulkomaista sijoittajia

hyhyitä tai huonolta, että kuitenkin sit

Suomi on niin kuin kansainvälistä sijoittaa.

Meillä on kuitenkin poliittinen ympäristö ja ainakin

kun sijoituksia on tehty niin

BKT-ssäkin jo jotain elua vielä on ollut

ja tässä on ollut paljon tässä markkinassa hyviä piirteitä

ja läpiina kykyyttää muutta, mikä sitä

niin kulkomasti pää omaa niin kuin tänne tuonut.

Tuonut eli kyllä kyllä kyllä se on

muuta ollut positiivinen asia. Toki tämän

tyyppiset tilanteissa, jossa lähtee pois, niin se taas

näkyy sitten arvostuksissa. Ja kyllä muun

kuitenkin kiinteistöarviot, siellä on

kova luotto siinä mielessä, että sehän

totta kai vaikeeta arvioida

siitä, että jos pitäisit vaikka kertoa, että mikä on

juuri tämän talou vaikka tämän päivän hinta

niin siihen liittyy paljon

tiettyyn pisteeseen asti pysty varmaan kanssa

virta laskelmassa, laskemaista, auki ja

diskonttaa maasta nykyarvoja muuta, niin kuin totaisit

muutta, se on hirveän helppoa tehdä, vaan se ei ole

semmoista. Ei, niin se joutuu ottaa monta

arvausta ja venäusta ja

pohdintaa.

Kun minulla on se yks kokemus näistä

kiinteistöarvostuksista mun edellisistä

elämästä, niin minä täytyy totta kai tuoda

tähän pöytään ja elvisteellä sille

ja tällainen

tarina finanssikriisina,

jolloin

East Capital oli näitä sijoituksia

Baltian maissa.

Koljärs nimenen tällainen

arvioitsija, siis niin kuin kiinteistö

alan oman siis

joku tällainen Ernstet Young

PVC-tyyppinen

mielikuvaltaan.

Arvostettu toimija sinänsä.

Niillä oli meidän tiloille

100 prosenttivuokrasaste

päällä tästä päivästä hamaa

tulevaisuuteen, kun mentiin finanssikriisiin.

Ja siinä

mielessä, niin tämä ei ole mikään

koljärsdissaus, koska nää kaikki

leimasinyhtiöt, jotka käyttävät sitä

periaatteessa myy sitä brändiä, että

me ollaan arvostettu, että tässä on jonkun

laadun tai niin nähän aina

mokaa, siis nää

tilanteet, kun markkina, kun tulee se

saranakohta, niin ne hävetään

talla pohjassa, joo joo, ei ole mitään

ongelmia, ja sitten seuraavalla viikalla hoopsi.

Tulee kurvia, siitä vedetään 100-120

pisitte töihin pöylikköön.

Siis vaan, mun mielestä tämä on

mielenkiintoinen keskustelu ja vain haastaakseni

sitä, että

kun maalikko katsoo, että tässä

on tilaton tyhjät, korko on noussut

ja etätyö on tullut

jäädäkseen, niin kuin tästäkin

ollaan leikottu meidänkin tiloista

puoletveksi, koska me ei tehdä

niillä mitään, että miten

ihmeessä, miten ihmeessä

nämä arvostukset

voi näissä tietyissä

suljetuissa tai siis

semisuljetuissa raastoissa, mitä

Suomessa myydään, miten nää

tyypit voi oikeasti olla sitä mieltä, että

tämä

oikea arvo on noin

6-10 prosenttia

oltamhaista, joka oli

siis viime vuonna. Voin johtuksi

siitä, että hei, meillä on datapiste viiden vuoden takana

siihen verrattuna, niin hyvät näyttää.

Sä et sä koppia tästä

niinku maalikon huolee, mitä helvettiä.

Mä ymmärrän kyllä ja

toki täytyy tohon todeta, että myöskin

kiinteistö tavallaan sijoittaminen

alana ja rahasto, niin tämä on verrattain nuori

ja varmasti semmoinen ammattimaistuminen

ja ymmärrys eri markkinatilanteista

on kasvunut tässä koko ajan, et kyllä

mun oman näkemys ja luottokiinteistöarviot

siihen on vahva. Ja toki

noin täysin oikeita

havaintoja, Helsingin

keskusta sit varmaan voidaan keskustella kokonaan

toinen jakso, että tämä on vähän haastava

ehkä tässä on niin monta monessa

riiteilin kehitys ja

etättyä ja mikä tämä infrantarvioinen

miten tämä muutuu ja muuta, että

se on ehkä vaikea siihen

nivos selkeistä. Se on yksi niistä 30

segmentista, mitä voisi

ottaa, että tämä ei ole se koko maailma juttu.

Kyllä, ja ehkä siihen niin kuin kiinteistöarviointiin

ei nyt

en halus ehkä siihen käyttää sen ennen paikalla, mutta

toisaalta myöskin se, että kun se tulee vähän perässä

niin me voidaan myös ajatella, että ne eivät ehtinyt sinne

huippui hinkaan vielä. Eli tavallaan

kun markkinakävi ylhäällä, niin ei välttämättä ehtinyt

jos ne on luokyvi, eli tavallaan

että me ei tultu ihan sinne ylös, mutta ei mennyt

mennyt ihan, että sinne alaskaan. Niin se näkymätön hinnan

arvostus, niin sitä ei nostettu ihan

sinne tappeenaste, koska me edittiin

ja kääntiin ja sitten se tavallaan.

Eli se niin kuin osaltaan se liittää

sinun mainitsen otustuskaan tässä.

Okei, jos arvostustasoton ne tulee tota kautta

mutta miten sitten tämä velkarahapuoli

että nyt jos normaalia asuntosijoittajalla

se on tullut se, että nollasta

sanotaan neljänpinnä ainakin marginalin kanssa

niin mitä näissä

kiinteistörahastoissa

niin maksaks ne tämmöstä

muuttuvaa korkoa yleensä

vai onks niillä yleensä sidottu vaikka

viideksi vuodeksi joku kiintei korko vai

miten se homma toimii?

Voi vaihtelee todella paljon

osa on ihan niin kuin tavallaan

siinä päivän vaihtovassa korossa

ja osa on sitten suojaukset ja on erityyppisiä

voi olla täysin suojattu tai osittain suojattu

että varmasti kaikki vaihtohdat löytyy markkinalta

mut klassisesti ihan niin kuin

lainaa ajat on paljon lyhyempi, mitä

kuluttaja puolelta puhutaan ehkä viidestä vuodesta

keskimäärin ja tavallaan

milloin ei erääntyy, niin se on toki myöskin

oleellista ja miten vaikka se on hajautettu

se velka, eli se on toki

tieto, sanotaan nyt sille sijoittajalle, jolloin on

vaikka jokinäkinä steikkiosta ja rahastosta

että miten se rahoitus on hoidettu

iso merkitys, että maksaks se rahasto

lähellä nolla olevaa korkoa

siitä velkarahasta, mitä saattaa

löypää puolelta siitä

Käyttäis näin kiinteä korko siel aina

ja näin kiinteistöä

Korko suojattuja? Korko suojattu

Eli siellä on näitä ja toki tällaisessa tilanteessa

se saattaa myös sitä rahastoa

performaamaan, mutta on täysin oikein

havainto, että ehkä näin

meidänkin näkökulmasta

että sitten jos on hyviä kohteita

hyviä vuokralaisia, hyvät kasvavirrat

hyvää kysyntää, että se itse tuote

on kunnossa

ja me nähdään, että on paljon tällaisia segmenttejä

alueita, missä on niinkuin ne perustenne

fundamentit on kunnossa sieltä sijoittamisenä

No esimerkki, no vaikka

yhteiskunnalliset kiinteistöt

Niin, valtion rahaan

Tule tai kunnalla tai sitten vain voidaan

miettiä vaikka

tämmöinen päivitystävarakauppa

eli meillä on pitkiä sopimuksiä

hyvillä tälläisillä

lähipalvelukeskustyyppisiä

mitkä on, että siellä on

muutamat kaupat tai tämän tyyppinen

Prismositi marketteja, tämän tyyppisiä

Kyllä, ja sitten jos me mennään lähemmäs just tällaista

infrasioittamista tai näin

niin se, että löytyy paljon hyviä asioita

kyllä, eli tavallaan

kunnalla fundamentit on ikään kuin kunnossa

niin sitten me olemme

velan merkitys ja sen LTV-tason

ja sen tavallaan analys

ja mun mielestä tosiaan vain asemassa näissä

Miten nyt sitten, joku

tässä vastikään

niin tota

saanut, että tämän tuotto

vaatimusaste

pitää nyt nostaa näissä

kiinteistörahastoissa, mitä tämä tällainen

oliko se FIVA-jakat oli ja vähän indikoi

tai kuka se nyt oli, mutta tota

miten tämä tällainen kommentti

tarkoittaa käytännössä, mikä se

vaikutus tällaisen, niinku

no varmasti niinkun

FIVA seuraa ja on seuron rahastoja

niin kun tarkasti on aikaisemmin, että tämä on

varmasti ihan tämä yleinen

markkinatieto kevältä, että

tuottovaatimukset on noin prosentin noussut

siitä, miten olen ollut aikaisemmin.

Miten se tarkoittaa, että se tarkoittaa sitä, että se

diskonttokorko on, että se kassaviras

kautaa. Kyllä, eli se mitä sen, että jos vaikka

aikaisemmin tämä toimisto ei soistettu

ja tämän nettotuottovaatimus on vaikka se

viisi prosenttia, eli mä vaan niin, että se

kassavirtaa mulle viisi pinnaa siitä, niin se

tarkoittaa, että se narvo laskee sillä.

On miksi FIVA vähän?

Ei FIVA muun mielestä liitty tähän, niinku millä lajalla.

Ankei, kyllä, kyllä, just joo.

Että se on niinku tällainen markkinatieto

niin, että nyt täytyy saada parempaa

kotoa. Kyllä, kyllä, kyllä, mutta se on

juuri se, mitä tässä on puhuttu, että

miten tämä nousu menee sitten läpi

näihin eri segmenteihin eri alueihin

ja sitten jos mä ajatellaan vaikka tällaista

niin kun taas me puhuttiin tuossa aikaisemmin

niinku koresioituksesta, eli kaikkien siitä

attraktiivisemmasta, tai jos siellä on vaikka

tuottavaateet ollut, kolmen pinnan

tienoa esimerkiksi, niin sehän on

tiedettä mitä riski tuon korkoon, niin

siellä on aika monen epäsuhta, mutta sitten

jos mennään vaikka Suomessa johonkin kasvavan

kaupunkiin ja siellä on puhuttu vaikka 7%

tuottavaatimuksesta, jonkun hyvän

toimiston, missä on hyvät käyttää, tai

vaikka on yhteiskunnallinen kiinteistö, niin

tarvii, kun sen prosentin mennään läpi siihen 7

pinnaa, että kyllähän sieltä alkaa sijoittaa

ja kysyntää, koska sitten jos on hyvä tuote, varma

kanssa virtaja muuta, niin sille taas löytyy, että

siellä sitä painettaa jo niin paljon, eli

tavallaan haastava kysymys, mutta

se iso kysymys on, että paljon siitä

koronnoususta menee läpi niiden

kiinteistöön nettotuottavaatimuksen

tällaisessa tilanteessa. Tästä paistaa

läpi se, että se kiinteistö sijoitus on

hyvin moninainen, näitä on eri

tyyppisiä sijoituskohteita, joilla on

ihan täysin eri

riskitasot, toiset on

käytännössä, että jos Suomi

valtio on olemassa, niin sitten siellä tulee

se korkotuotto

tai vuokratuotto, joka tapauksessa, ja

siellä on ihan sama, jos

kiinteistöjen hinnat puolittuvat tässä

matkan varrella, koska ne on periaatteessa

pitkäjänteiselle sijoittelu, se on ihan sama

jos joku huolestujen haluaa

lunastaa siinä pohjalla, niin sitten se on vähän

huono juttu, koska sitten näin, mutta

mutta tota

että tosiaan tämä ei ole niin kuin

millä tavalla homogeinen juttu, ja sitten

vielä niin kuin tietyn, niin kuin kiinteistö

laajin sisällä, niin sä voit ostaa jonkun

jäämään ja lähteä kehittää sitä

siihen johonkin tarkoituksia, jolloin siinä on

niin kuin muuta arvalluontia, ja sitten

myöskin samalla. Kyllä

joo, eli kyllähän

jos miettii näitä kiintisijoittamisen hyviä puoliin, niin

on just se, että tavallaan on se

kehityspotentiaali ja aluekehittäminen ja kaikki

muu, eli tota ihan oikein, oikein havainto

kyllä, ja juuri näin, kun tiivistet niin.

Mitäs vielä, jos toi

korko kurittaa kiinteistö sijoituksia,

niin sit taas inflaatio, eikö me pitäis

vähän niin kuin jeesata siinä, että

usein vuokrat on sijoittu johonkin indexiin,

nyt katsotaan, oho

inflaatio on aika paljon indexiin,

indexi pompas, eli

vuokrii voidaan reippaasti korottaa, meneekö ne

nyt ihan tällee sukkanaläpi,

että lähettää vaan uutta lappua vuokraaselle,

että se on nyt 7 pinnaa

ylöspäintää, että eikä vuokraalle, vaan sanoa,

kun vuokraase tässä vaiheessa, että hetkinen,

katon nyt vielä sitä lappua, ja mieti

vielä viimeisen kerran, täällä aika paljon

tyhjii tiloja, että jos te lähette

tällä linjalla, niin me ruvataan katsomaan

uusi tiloja, mikä on se nyt

tämän hetken tilanne, että meneekö ne

ihan heittämällä nämä korotukset läpi?

Keskimäärin ei, eli vähän tähän

markkinoiden eriytymiseen, että on

toimijoita ja sekmenttejä ja muita,

missä se menee täysin ja pystytään näin tekemään

ja on myöskin

sekmenttejä, mihin se ei meiä, eli

ei toteudu käytännössä täysimäärästi, niin

ettei voida todeta ehkä tällä päivän määrällä, että

kiintäisiä sijoitukset on inflaatiosuoja

tuotto, eli se on tietysti...

Ei muistis joku ruokakauppatila, niin siellä hän on ruokaan

se on se 50-60 prosenttia, niin niin

eläin on varaa maksaa, niin kuin...

Joo, totta kai meidän esimerkiksi sijoittaa näitä,

jos me ollaan sitä toimistona, niin meitä hän varmasti

vaikka kiinnostaa siitä, että

pystyykö se vuokrallainen siellä tiloissa

viemään inflaatioon omihin toihin, eli onko

siellä massukykyä meneekö se?

Käytyen ihan niin kuin maalaisereella

tietenkin, että jos on asuntoja tai toimitila ja

on vapautatila ja on aito kilpailu

käynnissä, jos niitä kymmenen piinnan

korotuslapuja nyt olisi laittanut liikkeelle, niin

siis se törmäyttäisiin neuvottelu, mutta

näin niin kuin alana näihin on varmasti myös suhteluttu, niin

sit on käyty avoinet keskustelu siitä, että

ok, ettei tehdä korotuksia täysin, mutta tehdä

vaikka pidempiä vuokrasoppari, ja sit on

niin kuin osana sitä neuvottelua, että kuitenkin

näitä tarkastellaan kokonaistaloudellisesti, että

siellä on toki se vuokrataso, mitä sinne

investoiraan, miten pitkä sopimus se on, ja se muodostuu

sitten. Mites vielä tässä, että

nyt taas kiinteistöomista, jolloin myös

niin kuin inflaatioon kautta ehkä

nousevat kulutteet, varsinkin

tota, kuka tahansa asunomistajatietä, että

yhtiökokouksessa tänään keväänä on kerrottu, että

10-20 pinnaa kaikki kulut

nousee, vastikkeet nousee,

niin miten tota tämmöisessä vaikka toimintila

kiinteistön omistajalla, niin onko siellä

samallaista

nousupainetta näissä kustannuksissa?

On kyllä, että inflaatio

ei ihan täysin mennyt nyt onneksi läpi,

eli se on ehkä tommonen positiivinen pilkahdus,

eli sinä määrin, että se

oli ehkä tämmöinen...

Pikkuisen mielompi ehkä, kyllä, kyllä, ja

ehkä se ison haaste on varmasti

rakentamisen kustannus,

edelleen tavallaan tämä

nimenomaan rakennusmateriaalien saatavuusista

kautta tullut, eli jos me ollaan

sunnetottu hankkeita vaikka 2019 tai 18

ja muuta, niin nyt hän tilanne on täysi

eri, eli kyllä se rakentamiskustannukset on se,

että jos siihen linkittää tavallaan inflaatioon,

niin se on ehkä se iso, mutta oot ihan

oikeassa, että tuo yläpitokulupuoli on

toki merkittävä komponentti, kiinteisten

verot muut, eli totta kai se

kurittaa sitä nettotuottoa, mutta

myöskin sijoittaa olla erilaisia työkaluja,

on jaattuja vuokrille näitä yläpitovuokria,

jolloin tavallaan vuokrilleen kantaa

myös riskiä siitä, mikä se yläpitokulujen

kehitys on, että me ei tähän viime kädessä

sijoittaa ja kiinnostaa siitä, että mikä se

nettokassavirtainen, miten se on suojettu.

Ja myöskin se, että jos me ei täällä

kustannusinteksi niin kuin mekaniikkaa,

että jos indeksoit koko sen vuokran,

niin siellähän se yläpidon osuus vain on tietty osa,

eli jos sä pystyt koko vuokran indeksoimaan,

sehän periaatteessa on enemmän lisäkakkuasinen,

kuin se yläpitokuleen suhtelinen korostus,

eli jos yläpitokulujen nousee 10 pinnan,

niin sehän vain vaikka neljäs osa siitä vuokra potistaa.

Mikä tämä on jaettu vuokra? Tämä oli ihan uusi tervi mulle.

Joo, eli me voidaan tästä tehdä

tämmöinen yläpitovuokrasopimus, eli

on pääoma, vuokra on eriteltoistunut

yläpitovuokra erikseen,

ja kiinteistö omistaa ja käy vuosittain

läpisen, että mikä on se toteuma,

eli on toki ihan vuosipudjetti,

niin se on toteuma yli täälle,

niin me ei olekaan anneta rahaa vuokralaiselle,

tai sitten me otetaan sitä pois.

Yläpitovuokra tarkoittaa sitä,

että katsoin vuoda ja potketoimiin.

Lämmitys, vesi, sähkö, kiinteistöhoito,

quartiointi, kaikki mahdollinen.

Eli tavallaan tällainen mekaniikka,

ja siellä on sitten erityyppisiä,

että tavallaan onhän myöskin tämmöisiä

puhta tätä pääoma-vuokrekiä olemassa,

eli kiinteistö jotta tarjoaa vain

infran, ja sitten vuokralaisen vastuulla on

sen koko vuokra kauden ajan, vaikka maksaa

lämmöt, sähköt, veret ja pienkorjaukset

tyypillisesti peruskorjaukset menee

yleensä omistaa tällä aina.

Tästäkin paistaa nyt läpi sitten se,

että se arvostaminen on kohtalaisia hankalaa.

Niin miten se käytännössä

menee

tällaisen kiinteistörahaston osalta,

että niillä on se salkku, siellä on 60 kiinteistöjä,

niin onko se sitten

niin kuin pirkkalliinsa

backeristä, joka

nuolee sormaa,

vai hän se ilmaa ja kokei mistä päät tulee,

ja kirjoittaa sinne

pomon ohjeistuksella,

että muistaa nyt kirjoittaa sinne

sellaisia arvostuksia, että se arvon osa

kymmenen prosenttia. Miten tämä

käytännössä menee, koska se on kuitenkin

niin kuin hyvin kiinteistökohtaista

se arvostus, se näin.

Mä luulen, että se on muuten

skali jorduta, kutsun paikalle

ettei se katsoa sijastaan. Mä rettoin, että teidän kannattaa seuraavaksi kutsutaan

kiinteistöarvoja nyt puolta henkilö,

mutta siis käytännössä hän

meillä on useita

hyviä kansainvälisiä

jaisekkakotimaisia kiinteistöarvioitseyrityksiä,

ja nähän tilaita on ulkopuoliselta

auktorisoidulta arvioitselta,

ja näin niin kuin kvartali,

ja toki sitten sijoittaa ja toimittaa sinne tiedotteet,

mitkä on vuokratasot,

eli nämä rentrolit, mitkä siellä on vuokrallaisena,

mitkä on kapeeksi, eli paljon siellä on

korjausvelka ja muuta,

mitkä on ylläpitokulut, mikä niiden kehittyminen on,

ja mikä tämä vaikäyttöasten, että onko

alkaviin sopimuksiin, päättymiin sopimuksiin,

ja tästähän tämä muodostuu sitten ikäänkuin lausunto

siitä kohteesta, ja nää käydään sitten...

Käykö sen paikan päällä, jos katkomassa,

kun se kiinteistö on aamassa, että...

Käy kyllä, ja nää sitten niin kuin verifijoidaan

aina kvartaalit, että eihän tietenkään

joka kvartaali käy paikan päällä esimerkiksi,

mutta se, että tavallaan, että kohde on tuttu,

ja se on nähty, ja sitten kuukalta

kvartaalitasolla toimitaan päivityt tiedot,

että mihin se on elänyt, ja sitten se,

että kun tämä arviointipisneski on toki laajentunut,

niin siellä on aika toki olemaan sitten

tarpeekka ihmisiä, mitkä pystyy paremmin

arvimaan hotellit, eli heillä on vaikka näkemys

kansainvälistä hotellimarkkinasta.

Tehän ymmärtää, mitä Euroopassa tapahtui

vaikka hotellisiotuksille, ja he pystyvät siitä

arvion, mikä on oikein tuottavaatimus

juuri tämän tyyppisillä hotellille Suomessa,

ja mikä on Suomen hotellimarkkinan kehitysä

peilaamaan sitä juuri sitä assettia

tavallaan siihen, niin kuin taustalla olevan

isompaan taloudelliseen kuvioon sitten.

Nyt sitten palataan siihen, että sitten kuitenkin

markkinat kollektivisesti näiden

pörssilistattujen kiinteistöyyritysten

osalta, niin on sitä mieltä, että se, joka oli

100% premium, niin nyt se on 50%

discounti siihen kirjanpitoarvoon.

Ja sitten meillä on näitä

suomalaisien rahastoja, jotka

ei ole pörssilistattu, johon voidaan tehdä

lunaustokseen merkintään neljä kertaa

vuodessa, joiden arvo ei ole tullut

alas.

Niin, eikö tässä, niin kuin, jos vaan

pysähtyy tähän näin?

Kukaan oikeessa?

Kannattaako nyt rouhii tuolta, niin kuin

pörssistä kaksinkään siinä

velkavivulla,

viiden prosentin discountilla

olevia kiinteistöfirmoja

ja pörssistä

vai pitääkö

myydä näitä suomalaisia jotenkin

lyhyäksi ja sijoittaa ne rahat

niihin pörssiyhtiön vai

vaiko toisinpäin, vai mitä tässä, mitä tässä on

niin kuin, what gives, että

jokin on pielessä, eikö?

Joo, kyllä, kyllä,

että tota, siis kaikista

huolimatta, kun meillä on nää arva,

siis ammattilaisia, jotka arvostavat

näitä kiinteistöjä, ja meillä on

täysi järkisyyppiä, jotka

kuitenkin niin kuin hallinnoit tällaisia

miljardisalkkuja, ja meillä on ulkareita,

jotka käy täällä potkimassa paikkoja

ja ostaa niin kuin väärinhinnoteltut

systeemit veks,

ja meillä on paikallista osaamista ympäri,

koko Suomeen, niin tämä niin kuin

kiinteistömarkkana ei rajoitu tosiaankaan

kehä kolmaisen sisäpuolelle

ja näin pois päin, ja silti on

tällaista niin kuin huutavaa

epäkohtaa.

Joo, varmaan tää voi kuulostaa pia

rikkinänsä tahot, mutta kyllä se

uudellehinnottelua varmasti

jossain määrin, että tää onkin niin kuin edessä,

mutta sit se, että pystyy niin kuin yleisluonteisia

tavallaan näkemyksiä

antamaan, tutustumatta juuri siihen

tiettyyn kohdeyhtiöön, on myöskin vaikeita,

koska siellä voi olla taasessa tai rahoituksen

kautta tai muissa vaikka sen omistajissa,

jotain sellasta, että jos miettii

vaikka sitä ruotsin pörssiä, niin iti omistaa rakenteet,

mitä siellä on taustalla, ja miten

sitten siellä nää, mitkä omistaa, miten nää

sijoitusyhtiöt sitten taas käsittelee näitä,

niin siellä on aika paljon sellasta, että

se en osaa sanoa tohon, mitä

yleisluonteista vastausta muuta, kun se,

että ne kotiin läksut kannattaa tehdä.

Periaatteessa mainitsit tässä alussa, että

näillä suljettuja rahastojen

niillä sijoitusjohtajilla,

niillä on taas kun täynnä rahaa.

Nehän voisi periaatteessa

ostaa näitä pörssilistattuja.

Kyllä, ja tää on täysin mahdollista, että kyllähän tämmöinen

niin kuin, mikä myös on näkynyt meillä, niin tällaiset

sekondarisijoittajat, eli mitkä keskittyvät siihen,

että on ostaa jonkun kiinteistöplatformin,

tai vaikka pörssiyhtiön ulos pörssistä.

Eli siis joku on ostanut

kiinteistön,

ja sitten joku toinen

tulee ostaa sen.

Sen yhtiön, mikä omistaa ne kiinteistöt.

Eli tavallaan se, että

joku

näkee vaikka, että ostamalla

tämän yhtiön, mikä omistaa nämä kiinteistöt,

niin vaikka strukturoimalla, jollain tavalla

fuusioimalla on hankin toisen yhtiön järjestelmällä

jota on muuta, pystyy tekemään sillä

tulosta. Niin tämän tyyppisiä toimijoita

ja rahastoja myöskin liikkeelle, mitkä etsiä

näitä tavallaan, platformeja, mitkä tekeistä

kiinteistöjoittamista, eli silloin ne kiinteistöt

eivät ikään kuin vaihdaa omistaa, vaan se

ylätaso, mikä omistaa niitä.

Ja tämä on myöskin yksi asia, mikä lisää sitä

tavallaan,

meidän mielessä sitä markkinoiden vakautta, että

tämän tyyppisiä toimintaa on taustalla.

Nyt jos otetaan sellainen hattupähäinen

todeta, että ei tässä kiinteistöbusinessa

ole mitään niinku ongelmia, niin missä se

kuitenkin näkisitte, että ne potentiaalisia

isoja ongelmat ovat.

No kaksi, tietenkin me ollaan paljon puhuttu,

niin tuo velka-fivutusaste

ja sen se, niin kuin velanrakennon

oleellinen, ja ehkä se, mitä itse

niitä miettiin, niin kyllä varmatoja asuminen

on se, niin kuin,

on vaikea ehkä hahmottaa sitten tavallaan

tälläisen, niin kuin ammattimaisen markkinan,

ja sitten toki, niin kuin, että miten ihan

niinku kuluttajien kauttaa, koska kuluttajilla hän toki

niin kuin, VIP on todella korkeaa,

ja sitten mitä tekin olette paljon nostaneet

näitä alo-yhtiö-rahoitukset ja muut,

ja sitten jos siellä on vielä,

ja sitten jos on vielä vaikka oma sijoitusyhtiö,

mikä tekee, se on vaikka vivutettu vielä,

että tulee näitä ehkä ketjuja, että mä näen itse,

että niin kuin ammattimainen markkinaan on

aika reguloitu, stressi testattu,

ja niin kuin...

Ja ammattimarkkinaa ei sijoittaa lähtökohtaisesti

muuun kuin asuntoihin?

Sijoittaa kyllä asuntoihinkin, muuten ehkä isos

mittakaavassa, eli toki sitten kokonaisiin kerrostaloja

tai portfolioita, muuten,

mutta tavallaan tämä yksitys sijoittajien,

esimerkiksi tästä kuluttajien asema,

kun on tosi vivutettu ja muuta,

että lähteekö sieltä jotain liikkeelle,

että se on tietenkin yksi kysymys merkki.

Ja mitä jos lähtee nyt sitten,

niin tämä on vähän sellainen ketjureakti-homma,

että jos sulla on nyt se,

niin kuin Redis,

muutama pilven piirtä,

ja suomalaisi tai

tuollaisia tyynkiä, mutta kuitenkin,

ja siellä on 80 prosenttia

taloyhtiolainaa,

sitten se on yksittäisellä

asunoomistajalla on 70 prosenttia

lainaa, siinä on ollut

lyhenysvavaata 5 vuotta, joka

lähtee käyntiin nyt ne

lyhenykset tänään,

ja korkotarkistetaan nyt siitä

nollasta siihen 3 prosenttia tai

4 prosenttia, mitä ikinä,

niin

niin tässä hän voi periaatteessa

maalikon mielestä tulla sellainen tilanne,

että siellä on asuntoja, jota kukaan ei haluu,

koska se asuntojen,

niin kuin rahoitusvastikkeet on

muutama tuhat euroa,

joka vastaa sitä,

että siellä on nollaa-arvoinen,

ja sitten sulla on tyhjä haamutolpa

tuolla noin seisemassa,

niin eikö siitä synny

kaikennäköistä suutta ja sekundaa

pelkoille?

Kyllä, että ehkä tämä just, että onks se

yksittäisiin havaintoja, vai onko

se asia niin iso, että se vaikuttaa

isomman ketjoreaktion,

että sitten taas, jos yritän miettiä,

positiivisiin kaupungistuminen,

niin nyt sitten taas vaikka rakentamisen aloitukset

on jäi-sää asuntojen osalta, niin onko me

kolman vuoden päästä taas tilanteessa

siinä, että asunto ei tarvitainen,

niin se on niin kuin pulaa hyvillä sijäännellä,

niin sitten taas, jos me mietitään kiinteisiin

sijoittamisen ylisykliön yliajan

ja myöskin näissä rahastosijoittamisessa,

että tässä kuitenkin sijoitushorisontti pitäisi olla,

niin riippuen toki vähän tuotteista,

niin esimerkiksi viis vuotta, kymmenen vuotta,

niin sitten se hötkyyly ei

ole välttämättä myöskään se oikein oikein.

Eli tämä bitsille lähtevä,

tota, hahmokukkaisverkkareissa, niin, tota,

täs hortseissaan, niin

ei välttämättä tarvitse juosta sinne

kiinteisten rahastollon astamaa.

En en en aina suosituksia,

että mä oon pyrkinyt tässä tuomapuolesta

ja vastaanäitä, että sijoittaa laajan valta

tehdä om päätökset ja sillä siisti

ja tilanteet on niin kuin tosi erilaisia,

että ehkä nää tosiaan, että mihin se on sijoittanut,

mikä se velkarakene on ja mitkä ne fundamentit

siinä on ympärillä ja muuta.

Mä kysy vielä lopuksi tässä tota rakentamisesta.

Onko se nyt täysin syväjäässä?

Vaan lähteekö uusia projekteja

oikeasti vielä käyntiin näillä tasoilla?

Siis joskus lähtee, mutta

nyt jos puhutaan aika jaksallaan

kolme vuotta.

Kyllä se nyt, nythan tilanne on kyllä ikävä.

Siitä ei pääse mihinkään, että kyllähän tavallaan

ne, ne

ne kustannustasot ja mahdolliset

niinkun tuottotavoitteet muut,

millä niilt on hankkeita laskettu,

niin ne on, että totta kai,

loleellisesti tilannemuuttot rakentamisen kustannukset

niin suuret tulevaisuuden epävarmuus,

että jos se on pakko tehdä päätöstä, niin

miksi tekisi nyt tavallaan päätöksen,

josta aloitukseen?

Vaisaedin ostajana etto kiinnostunut

semmoisia hankkeista tällä hetkellä.

Joo, olemassa olevat rakennetut hankkeita

semmoisia, mitä sä nyt katteellisit.

Sä tottais sitä lisäriskiä siinä itselle, että

tulis vaikka uusi asuntoita

ja toimintila hankkeita.

Kyllä näet tutkitaan, et totta kai käydään läpi,

mutta se on niin kuin selkeä, että

tämän tyyppisiin tilanteessa, niin ensimmäisenä se on

asuntojen ennakkovarausasteet ja muut.

Toikin niin kuin toimintilapuolelle edelle

niin kuin valmistuu ja käydään, koska siellä on

näin niinku klassisesti kuitenkin

tosi pitkälle jo siirrottu se loppukäyttäjän

muuta, mutta se on hän tässä

isot riskit, koska rakentamisen kuluttun

jotain ihan muuta, mitä ne oli muuta.

Mitä sitä rakentamispuolella, nähäks me konkurssei siellä?

Että nyt on oikeasti rakentajilla, niin

myynti ei vedä,

taset on täynnä niitä, myymätöntä,

stockia, uusien päästä aloittaa, mikä

syö, niin sitten syö jossain vaiheessa

sitä liikevaihtoa siellä, niin mihin

tämä purkautuu?

Kyllä niitä on jo nähtykin,

joku isoruumis.

En osaa sanoa,

ehkä sen voin sanoa, että toki sielläkin on

tosi eri tyyppisiä tilanteita,

jollain on ollut hyvää riskiin hallintaa

ja jollain ei, että en osaa sanoa

siitä ehkä sellaista yleisöluontosta muuta,

kun tilanne on äärimmäisen haastava tällä hetkellä.

Seuraa diplomattisiin vastauksia,

me lähdetään sut jonkin edustaa

Suomeen ja suurlähdöstöötä.

Kyllä, kyllä.

Meillähän on ollut yksi ulkomaalinen defaultti,

että olikin se Blackstone.

Näitä haiskahtaa

vähän siltä, että tämä markkina

näyttää vähän, tai siis

niin, meillä edellisessä jaksossa me ollaan

sellaisia Deja Vuu-fiileksiä, että

hetken ja pankin on vähän natisemmassa

ja se tulee taas yllätä,

miksi pankit alana, mitä ongelmia

pankkeilla nyt tässä maailmassa voi olla

ja niitä kuitenkin on.

Ja sitten, niin kuin,

no, jenkilässä on tasvedetty

kiinteistööt ihan tappiin

ja siellä on

non-bank-linottajia, joista ei

paikallinen FIVA-SEC

tiedä yhtään mitään

ja täällä

Suomenkin kantautuu

tällaisia konkurssitapauksia,

että kai tässä nyt

jos sumeeraa, että jos kympi on se,

että markkina on tulipunnan

ja siinä ei voi hävitä rahaa

niin kykkänä on se, että se on sysimusta

ja sillä ei kooskaan enää tehdä rahaa,

niin mihin sä laittaisit

mei, että nyt tällaisena yhteenvetona

missä me mennään

kiinteistömarkkinailla

Suomessa?

Ehkä sen, että tota

ja mikä on suunta, eli numero

ja suunta.

Vähän niinku koulutodistuksessa

saattaa nyt täällä markkinailla.

Pääseks sen luokautava?

Pääseks sen niinku 7 ja painetta 6

Ehkä näin, että tota

kyllä varsinkin viittaa

finanssikriisiin, niin kyllähän monet

teikien markkinoilla

puoltaa sitä, että meillä on

alana ikään kuin paremmat valmiudet

ottaa se vastaan, mitä aikaisemmin

että se on niin kuin mun mielestä

selkeitä, niin me omaa nää

veroittaa alhaa sitä LTV-tasot kuitenkin Suomessa

LTV-tasot oli siis.

Eli vipunaste se sijoituksessa ja muuten

Eli en uskaunut oikein mitä

arvosanaa tämänkään osalta nyt sanoit

Niin peretteis Suomi voi olla ihan

kondiksessa, mutta se black swan, eli

tämä musta joutsen saattaa tulla vaikka

jenkilästä sitten, mikä saattaa

aiheuttaa jotain etiäisiä täällä

ja sitten ehkä vetää markkinaa

mukanaan vaikka tämä olisi kondiksessa

Onko se se, että se fiilis, että mitä se voisi olla?

Luurinaan, että jos tähän vielä tulee

joku vilimääränä, mitä me olisi tai ennakoida

ja tietenkin se on näin, että jos me tiedettäisiin, että

jotain tapahtu, niin sehän se tapahtu

nyt jo, eli tämä ikään kuin klassinen

ajatus siitä, että nää akasti itseään

on huolestuttavia piirteitä,

paljon stressitilanteita,

nimenomaan korkoja, inflaationia ja muiden

osalta, mutta sitten meillä on paljon

myöskin tervemarkkinan

merkkejä ja kuitenkin pääomia

mitkä etsiä sijoituskohteita

Me jäädään vielä pohtimaan näitä sanoja

Tässä oli vähän niin kuin puolestaan

vastaan ja mietityti

etenkin nämä pörssilistatut

versus

osittain suljetut, mistä

nämä markkina-arvostuksen

erot ja substanssiarvon

erot tuli tästä, mutta

ehkä se selvii tässä tuleveen

viikkoja aikana. Joo, ja taustannahan

annetaan sellainen

kuitenkin lievennyst tähän näin, että

mehän ei voida antaa mitään

konkreettisia näkemyksiä, että

nyt kukin kuuntelee sitten

kotitehtävään tämän jakson kymmenen kertaa

ja tota, analysoi

mitä tässä itseässä sanottiin

oliko sen

niin kuin peukalo ylös vai peukalo alas

se on se kysymysmerkki.

Näillä evästyksillä kohti

ensviikkoja. Pistekää palota, että

hän sitä rahapoodi

rahapodetnude.fi

kirjekyhky

voi joutsenallakin toivittaa se, jos se

sellainen viestin tuo perille

tai jotain. Hei, kiitoksia

heikkipalmoita, pääsi tänne vähän

valaisee kiinteistömaailman

no, en mä tiedä kulttiksi, minkä

kellojääntii, mutta tota ainakin

tota, mitä siellä tällä hetkellä tapahtuu

mihin pitää kiintaan huomita. Kiitoksia.

Kiitos paljon Pee. Kiitos.

Tässä esitetty ei ole

eikä sitä tule käsittää kehotuiseksi merkitä

ostaa tai myydä arvopapereita.

Sijoittajan tulee sijoituspäätöksiä

tehdessään perustaa päätöksensä omaan

arvionsa sekä ottaa huomioon oma tavoitteensa

ja taloudellinen tilanteensa.

Rahoitusvälineiden arvo voi nousta

tai laskea. On olemassa riski,

ettei saa sijoittamia sivaroja takaisin.

Machine-generated transcript that may contain inaccuracies.